最高院：“一房二卖”的情形下，已取得权属登记的在后买受人能否对抗占有房屋的在前买受人

【裁判要旨】1.占有是对物的一种事实上的控制与支配，其本身不产生物权变动效力。2.买卖合同仅具有债之效力，基于债的相对性，合同当事人不得以之对抗合同以外的第三人。故在“一房二卖”的情况下，如出卖人已将房屋所有权转移登记至在后买受人，则在前买受人纵然已占有该房产，在后买受人亦得基于所有权向其提出权利主张。在前买受人虽可基于买卖合同向出卖人主张包括占有在内的合同项下权利，但不得依据该合同对抗已经办理了权属登记的在后买受人。对于办理了权属登记的在后买受人而言，其取得了物权，当然对房屋享有占有、收益等物权权能，合同并不能成为在先买受人对房屋占有的法律根据。

中华人民共和国最高人民法院

民 事 判 决 书

（2021）最高法民再249号

再审申请人（一审原告、二审上诉人）：靖远第二发电有限公司。住所地：甘肃省兰州市安宁区十里店街道北滨河西路85号第10层1001室。

法定代表人：李辉，该公司董事长。

委托诉讼代理人：李铁军，该公司员工。

委托诉讼代理人：李明，北京市盈科（兰州）律师事务所律师。

被申请人（一审被告、二审上诉人）：兰州银行股份有限公司。住所地：甘肃省兰州市城关区酒泉路211号。

法定代表人：许建平，该公司董事长。

委托诉讼代理人：张志庆，甘肃吉庆律师事务所律师。

委托诉讼代理人：坎小琴，甘肃吉庆律师事务所律师。

再审申请人靖远第二发电有限公司(以下简称靖远二电公司)因与被申请人兰州银行股份有限公司(以下简称兰州银行)不当得利纠纷一案，不服甘肃省高级人民法院（2020）甘民终492号民事判决，向本院申请再审。本院于2021年5月24日作出（2021）最高法民申1192号民事裁定，提审本案。本院依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。再审申请人靖远二电公司委托诉讼代理人李铁军、李明，被申请人兰州银行委托诉讼代理人张志庆、坎小琴，到庭参加诉讼，本案现已审理终结。

靖远二电公司申请再审称，请求撤销原判决，依法支持靖远二电公司的诉讼请求。事实和理由：原判决认定兰州银行的行为不构成不当得利，属于认定事实及适用法律错误。靖远二电公司主张的是其取得房屋所有权证之后兰州银行占有房屋的损失，本案符合不当得利的构成要件。（一）靖远二电公司于1998年1月22日取得案涉房屋所有权后即排除了他人对该房屋的任何权利。虽然兰州银行和兰州长青房地产开发公司（以下简称长青公司）签订了《商品房买卖合同》并占有案涉房屋，但其占有、使用没有法律根据。原判决错误地将法律根据和合同关系混为一谈，并以有合同取代法律根据。（二）兰州银行明知案涉房屋属于靖远二电公司所有，其没有法律根据长期占有、使用案涉房屋，造成了靖远二电公司租金及其他损失。兰州银行节省了用房成本，取得了利益。靖远二电公司的损失和兰州银行取得利益之间存在因果关系。

兰州银行辩称，原判决认定事实清楚，适用法律正确，应依法维持原判决。事实和理由：（一）本案不构成不当得利。1.兰州银行合法取得案涉房屋，其对房屋的占有具有法律上的原因。依据《中华人民共和国合同法》第四十四条之规定，依法成立的合同，自成立时生效。兰州银行与长青公司签订的《商品房买卖合同》合法有效且签订时间早于靖远二电公司。兰州银行已向长青公司支付了购房款，经申请后于2011年10月11日取得案涉房屋所有权证，属于合法取得。此后该证虽被撤销，但撤销房屋登记与无权占有是两个不同的法律关系。行政行为一经撤销，溯及既往，但其属于行政法规范的范畴，不适用于合同及物权变动。兰州银行在房屋所有权证被撤销后虽不再享有所有权，但撤销行为并不能溯及至取得产权之时。2.靖远二电公司的损失与兰州银行之间的占有无因果关系。在双方同时具有房屋所有权证的情况下，任何一方对案涉房屋的处分，均属于有权处分，故兰州银行占有、使用案涉房屋与靖远二电公司的损失之间没有因果关系。3.兰州银行即使构成不当得利，也不应当承担返还义务。即使构成不当得利，兰州银行因主观上并无恶意其属于善意受益人，返还不当得利的范围应当以现存利益为限，没有现存利益的，不再负有不当得利的返还义务。再者，本案已经超过诉讼时效。（二）靖远二电公司应向长青公司主张损害赔偿责任。兰州银行在所持有的房屋所有权证被撤销后，已另行租赁案涉房屋。兰州银行买卖合同目的不仅没有实现，还需另外支付租赁费，造成一系列损失，该损失及靖远二电公司的损失均因长青公司一房二卖导致，靖远二电公司应向长青公司主张损害赔偿责任。

靖远二电公司向一审法院起诉请求：1.判令兰州银行支付占用靖远二电公司房屋使用费6978372元，利息4554620.86元(自1998年2月至2019年7月按平均利率6.3％计算)及损失418702.32元(按租金6％标准计算)，共计11951700元;2.请求兰州银行支付自2019年8月起至拖欠房屋使用费付清止期间内产生的利息(按银行同期贷款利率计算);3.由兰州银行承担所有诉讼费用。

一审法院认定事实：争议房屋系位于甘肃省兰州市城关区××巷××巷××号××大厦××层面积564.17平方米中的282平方米。靖远二电公司1998年1月23日依法取得该房屋所有权。该房屋自1998年1月23日至今由兰州银行占有使用。兰州银行于2011年10月11日就案涉房产登记办理兰房权证（城关区）字第2××9号房屋所有权证。因重复登记，靖远二电公司和兰州银行产生纠纷，兰州银行诉请确认长青公司与靖远二电公司签订的购买案涉房产的合同无效。甘肃省兰州市中级人民法院于2018年7月31日作出（2018）甘01民终756号终审判决，驳回兰州银行诉讼请求。2018年11月2日兰州市不动产登记管理局公告作废兰房权证（城关区）字第2××9号房屋所有权证。

靖远二电公司和兰州银行双方于2019年2月21日签订《房屋租赁合同》，由兰州银行承租靖远二电公司位于兰州市城关区××路××号××层××室，期限自2018年9月1日起至2020年12月31日止。2018年9月1日至2018年12月31日租金157920元;2019年1月1日至2020年12月31日每年租金为473760元。

靖远二电公司和同地段的中国建设银行股份有限公司兰州兰园支行等签订的租赁合同约定的租金分别是：1998年2月至2005年12月，每月78元/㎡;2006年1月至2012年12月，每月96元/㎡;2013年1月至12月，每月107.5元/㎡;2014年1月至2015年12月，每月130元/㎡;2016年1月至12月，每月143元/㎡;2017年1月至2018年8月，每月157.30元/㎡。

一审法院认为，物权受法律保护。本案系因产权重复登记引发的纠纷，本案的争议焦点一是本案应否终止审理，二是靖远二电公司要求兰州银行支付房屋使用费及利息损失有无事实和法律依据。

一、关于本案应否终止审理问题

兰州银行提出其诉靖远二电公司和长青公司所有权确认之诉已被兰州市城关区人民法院受理，但一直未提交立案相关证据，并且双方于2019年2月21日签订了《房屋租赁合同》，认可了靖远二电公司系案涉房屋所有权人的身份。因此，对于兰州银行要求中止本案审理的主张，不予支持。

二、关于靖远二电公司要求兰州银行支付房屋使用费及利息损失问题

靖远二电公司系案涉房屋的所有权人，依据《中华人民共和国物权法》第三十九条“所有权人对自己的不动产或动产，依法享有占有、使用、收益和处分的权利”的规定，自案涉房屋所有权取得之日起，靖远二电公司即享有该房屋收益权。《中华人民共和国民法总则》第一百二十二条的规定：“因他人没有法律根据，取得不当利益，受损失的人有权请求其返还不当利益。”《最高人民法院关于贯彻执行〈中华人民共和国民法通则〉若干问题的意见（试行）》第131条规定：“返还的不当利益，应当包括原物和原物所生的孳息”。兰州银行所取得的兰房权证（城关区）字第2××9号房屋所有权证书已于2018年11月2日被依法撤销，故兰州银行应向靖远二电公司承担其占用期间的使用费及利息。

双方于2019年2月21日签订的《房屋租赁合同》，租期自2018年9月1日起至2020年12月31日止，兰州银行作为承租方有义务向靖远二电公司支付租金，拖欠租金应支付利息。因此，靖远二电公司主张兰州银行向其支付房屋使用费人民币6978372元(参照与案涉房屋同一地段房屋租金价格)有事实和法律依据，应予支持。关于利息，因兰州银行持有的房屋所有权证，已被兰州市不动产登记管理局于2018年11月2日作废，故利息起算时间从2018年11月3日计算，按照中国人民银行同期存款利率计算。

关于靖远二电公司对案涉房屋相关资产处置时被迫剥离出案涉房屋导致的损失，应否由兰州银行承担问题。靖远二电公司主张损失的依据为《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十四条第四款，“买卖合同没有约定逾期付款违约金或者该违约金的计算方法，出卖人以买受人违约为由主张赔偿逾期付款损失的，人民法院可以中国人民银行同期同类人民币贷款基准利率为基础，参照逾期罚息利率标准计算。”因本案不属于买卖合同纠纷，且靖远二电公司处置资产与案涉房屋损失没有必然联系，故对该项请求不予支持。

综上所述，靖远二电公司的部分诉讼请求有事实及法律依据应予支持。一审法院依照《中华人民共和国民法总则》第一百二十二条、《中华人民共和国物权法》第三十九条，《中华人民共和国合同法》第二十六条，《最高人民法院关于贯彻执行〈中华人民共和国民法通则〉若干问题的意见(试行)》第131条规定，判决：一、兰州银行于本判决生效后十日内向靖远二电公司支付占用房屋使用费、租金6978372元及利息(自2018年11月3日起算，按照中国人民银行同期存款利率计算);二、驳回靖远二电公司其他诉讼请求。案件受理费93510元由兰州银行负担。

靖远二电公司、兰州银行均不服一审判决，提起上诉。靖远二电公司上诉请求：撤销一审判决第二项，依法改判。兰州银行上诉请求：1.撤销一审判决；2.发回重审或改判驳回靖远二电公司的诉讼请求。

二审查明的事实与一审查明的事实一致。

二审法院认为，靖远二电公司主张兰州银行占有使用案涉房屋构成不当得利，兰州银行应向其返还不当利益；兰州银行则抗辩认为其占有使用案涉房屋具有法律根据，不构成不当得利。《中华人民共和国民法总则》第一百二十二条规定，“因他人没有法律根据，取得不当利益，受损失的人有权请求其返还不当利益。”据此，不当得利返还请求权同时包含四项构成要件，即没有法律根据，一方取得利益，另一方受到损失，取得利益与受到损失之间存在因果关系。没有法律根据作为判断是否构成不当得利的首要要件，是请求权人主张权利的基础，也是判定是否为不当得利人及承担返还义务的前提。若取得利益一方有法律根据，则应认定不构成不当得利。

根据双方在本案中所举证据来看，靖远二电公司于1996年4月30日与长青公司签订商品房买卖合同，1998年1月23日取得房屋所有权证;兰州银行于1995年6月7日与长青公司签订商品房买卖合同，1998年1月23日至今占有使用，2011年取得房屋所有权证;靖远二电公司所购买房屋面积与兰州银行所购买房屋面积存在包含与被包含的关系。兰州银行签订购房合同的时间早于靖远二电公司签订购房合同的时间，在长青公司存在一房二卖的情况下，两份房屋买卖合同均合法有效，靖远二电公司和兰州银行都与长青公司之间形成了买卖合同法律关系。兰州银行主张其占有使用案涉房屋是依据其与长青公司签订的房屋买卖合同。虽然兰州银行取得房屋物权的登记行为被相关登记机关依法撤销，从物权登记公示性和对抗性来看，兰州银行对案涉房屋不享有物权法意义上的所有权，但是其基于买卖合同关系占有使用案涉房屋并非没有法律根据，兰州银行有权依据该合法有效的合同法律关系占有使用该房屋，且兰州银行房屋物权登记被撤销是由于登记机关违反了一物一权的物权原则，故该院认为兰州银行占有使用案涉房屋有法律根据。一审法院认定兰州银行构成不当得利，予以纠正。二审法院遂判决：一、撤销一审判决；二、驳回靖远二电公司的诉讼请求。一审案件受理费93510元，二审案件受理费154159元，由靖远二电公司负担。

再审中，双方均未提供新证据，本院对一、二审查明的事实予以确认。

另查明，2010年10月18日，兰州市住房保障和房地产管理局向该市政府请示称：“该公司（兰州银行）提供的房屋申请资料没有一处完全符合登记条件，无法按照正常程序办理房屋登记。但该公司又无法提供房屋登记的完整资料，希望我局按照特殊问题为其办理房屋产权登记，并承诺上述房屋无质量问题和产权纠纷，由此发生的一切问题由该公司承担……经研究，我局提出以下意见：1.由该公司向登记机关出具承诺书……公告期满无异议后，颁发《房屋所有权证》……”2010年12月3日，兰州银行就案涉房产登记问题向兰州房地产交易中心出具《承诺书》。该承诺书记载：“为做好我行房产证办理工作，避免房产部门在解决我行房产办证中出现的各种问题，我行现郑重承诺如下：该房产无质量、安全、消防方面的问题，无产权纠纷……该处房产登记发证后，若出现法律纠纷或涉及单位、集体和个人的经济纠纷，由我行承担一切法律、经济责任……”兰州银行一方在再审庭审中述称：“（该银行）办证的时候了解到房子给别人办理了证件……”

本院认为，本案再审的争议焦点为：兰州银行是否构成不当得利，以及如构成不当得利其应返还的利益如何认定。

（一）关于不当得利的认定问题

不当得利是指没有法律根据，取得不当利益，造成他人损失的情形。不当得利对民事主体之间的财产流转关系有调节作用，其目的在于恢复民事主体之间在特定情形下所发生的非正常的利益变动。原《中华人民共和国民法通则》第九十二条规定：“没有合法根据，取得不当利益，造成他人损失的，应当将取得的不当利益返还受损失的人。”原《中华人民共和国民法总则》第一百二十二条规定：“因他人没有法律根据，取得不当利益，受损失的人有权请求其返还不当利益。”上述两部法律就不当得利的表述虽略有差异，但据以认定不当得利返还请求权的四个构成要件并无不同，即一方取得利益，另一方受到损失，取得利益与受到损失之间存在因果关系，没有法律根据。本案中，自1998年1月23日起，兰州银行即占有使用案涉房屋。后该银行因其房屋所有权证被撤销，遂与靖远二电公司签订《房屋租赁合同》，靖远二电公司自此通过对案涉房屋间接占有实际享有了收益权。在该合同签订之前，靖远二电公司虽于取得产权登记后即将案涉房屋租赁给中国建设银行兰州市电力支行城关办事处，但事实上因房屋被兰州银行占有，该公司未能取得房屋的租赁收益；而兰州银行则通过对房屋的实际占有使用，减少了其应支出但并未支出的费用。由此可见，兰州银行因占有案涉房屋减少了费用支出而消极得利，靖远二电公司则因未能取得该房屋的租赁收益遭受了损失，该利益与损失之间存在因果关系。据此，本案认定兰州银行是否构成不当得利的关键在于，兰州银行对案涉房屋的占有是否具有法律根据。就此本院分析如下：

首先，从物权的角度。1998年1月，兰州银行即实际占有案涉房屋，但占有是对物的一种事实上的控制与支配，其本身不产生物权变动效力。2011年9月，兰州银行取得案涉房屋所有权登记，但由于存在重复登记问题，2018年9月作出的生效二审行政判决以事实不清为由已判令撤销该房屋登记。兰州银行的房屋权属登记被撤销后，溯及至登记之时自始不具有法律效力，故其自不得依据已被撤销的房屋登记，主张基于物权而对案涉房屋的占有具有法律根据。

其次，从债权即合同的角度。买卖合同仅具有债之效力，基于债的相对性，合同当事人不得以之对抗合同以外的第三人。故在“一房二卖”的情况下，如出卖人已将房屋所有权转移登记至在后买受人，则在前买受人纵然已占有该房产，在后买受人亦得基于所有权向其提出权利主张。在前买受人虽可基于买卖合同向出卖人主张包括占有在内的合同项下权利，但不得依据该合同对抗已经办理了权属登记的在后买受人。对于办理了权属登记的在后买受人而言，其取得了物权，当然对房屋享有占有、收益等物权权能，合同并不能成为在先买受人对房屋占有的法律根据。本案中，长青公司就案涉房屋存在“一房二卖”的情况，先后与兰州银行和靖远二电公司签订了商品房买卖合同。此后，在1998年1月23日即靖远二电公司依法取得该房屋权属登记的同一日，案涉房屋由兰州银行占有使用。兰州银行签订房屋买卖合同在先并实际占有案涉房屋，但基于合同的相对性，其虽可依该合同向合同相对人即长青公司主张包括占有在内的合同项下权利，但不得以之对抗合同之外的房屋登记所有权人即靖远二电公司。对于靖远二电公司而言，兰州银行所签订的合同并不能成为其取得占有以及因占有而减少的费用支出等利益的法律根据。事实上，在上述行政判决作出后，靖远二电公司根据其与兰州银行签订的《房屋租赁合同》已取得对案涉房屋的间接占有。该事实表明，双方实际已认可兰州银行对房屋的占有本身之利益属于不当得利，就兰州银行因对房屋的实际占有以致应支付而未支付的费用即消极得利，亦当作同一认定。

综上，兰州银行因占有案涉房屋而减少费用支出构成不当得利，原判决以兰州银行与长青公司签订的房屋买卖合同为兰州银行占有使用案涉房屋的法律根据为由，认定兰州银行不构成不当得利，适用法律错误，本院予以纠正。

（二）关于应返还利益的认定问题

根据《中华人民共和国民法通则》《中华人民共和国民法总则》的上述规定，靖远二电公司有权主张兰州银行返还其所取得的不当利益。本案中，靖远二电公司自1998年1月被登记为该房屋所有权人后，并未及时向其合同相对人长青公司以及房屋的实际占有人兰州银行提出相应的权利主张。兰州银行基于与长青公司签订的购房合同自1998年1月起占有案涉房屋，在无证据证明其明知该房屋已经登记为靖远二电公司所有的情况下，自不宜认定其当时就该占有存在恶意。但根据2010年10月18日兰州市住房保障和房地产管理局向该市政府的请示、2010年12月3日兰州银行向兰州房地产交易中心出具的《承诺书》、兰州银行在再审庭审中的陈述，可认定兰州银行在占有案涉房屋后明知其无法正常办理登记手续，至迟于2010年10月18日其亦知道案涉房产登记在其他主体名下。故至迟自2010年10月18日起，兰州银行对该房产的占有不再具有善意，其就此获取的消极得利依法应予返还。该消极得利实系兰州银行因占有案涉房屋而减少支出的费用，故可参照案涉房屋同时期同地段的租金认定兰州银行应返还的利益数额；时间自2010年10月18日计算至双方签订租赁合同约定的起租日前一日即2018年8月31日。

根据原审查明的事实，2006年1月至2012年12月同地段租金为每月96元/㎡，2013年1月至12月为每月107.50元/㎡，2014年1月至2015年12月为每月130元/㎡，2016年1月至12月为每月143元/㎡，2017年1月至2018年8月为每月157.30元/㎡。参照上述租金标准，从2010年10月18日起计算租金至2018年8月31日，本院认定房屋占用费数额为3331209.60元[282×（26×96+96÷30×14+12×107.50+24×130+12×143+20×157.30）=3331209.60]。考虑到本案不当得利的发生亦与长青公司就案涉房屋“一房二卖”以及靖远二电公司在取得房屋登记后长期未积极行使权利等因素相关，对上述占用费的利息本院不再支持。

另，就靖远二电公司主张的相关资产处置时案涉房屋被迫剥离所导致的损失，因该公司未证明资产剥离与其所主张的损失之间的因果关系，也并未证明资产剥离所产生损失的相关证据，故对该主张本院不予支持。

综上所述，靖远二电公司的再审请求部分成立，本院予以支持。一、二审判决部分事实认定不清，适用法律错误，本院予以纠正。依照《中华人民共和国民法总则》第一百二十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零七条第一款、第一百七十条第一款第二项之规定，判决如下：

一、撤销甘肃省高级人民法院（2020）甘民终492号民事判决，撤销甘肃省兰州市中级人民法院（2019）甘01民初670号民事判决；

二、兰州银行股份有限公司于本判决生效后十日内向靖远第二发电有限公司支付3331209.60元；

三、驳回靖远第二发电有限公司其他诉讼请求。

如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

一审案件受理费93510元，由靖远第二发电有限公司负担67447元，由兰州银行股份有限公司负担26063元。二审案件受理费154159元，由靖远第二发电有限公司负担96399元，由兰州银行股份有限公司负担57760元。

本判决为终审判决。

审   判   长　 宋　冰

审   判   员　 陈宏宇

审   判   员 　张　梅

二〇二一年十二月十七日

法 官 助 理 　赵　静

书   记   员　 古子滢

来源于 民商案例参阅